Alterações à tributação dos Rendimentos (IRS e IRC) – Programa Mais-Habitação - VCA

Após a aprovação pelo Parlamento, a Proposta de Lei apresentada pelo Governo no âmbito do Programa “Mais Habitação”, foi enviada para promulgação do Presidente da República. No âmbito deste programa promovido pelo Governo a tributação dos rendimentos sofre alterações relevantes que resumimos de seguida.

Imposto sobre o Rendimento de Pessoa Singular (IRS)

Redução da taxa de IRS a aplicar aos rendimentos provenientes de contractos de arrendamento habitacional de longa duração, com base na duração do contrato:
- Até 5 anos: 25%
- Entre 5 e 10 anos: 15% (e por cada renovação com igual duração, é aplicada uma redução de 2%, estando as reduções relativas à renovação do contrato sujeitas ao limite de 10%).
- Entre 10 e 20 anos 10%
- Superior a 20 anos 5% (bem como aos rendimentos prediais decorrentes de contractos de direito real de habitação duradoura (DHD)
A redução da taxa de IRS, entre os 15% e os 5%, não se aplica a rendimentos prediais decorrentes de contractos de arrendamento habitacional, celebrados a partir de 1 de Janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50 % os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel.
Aos contractos de arrendamento que beneficiem da redução da taxa de IRS, entre os 15% e os 5%, é aplicada uma redução adicional de 5% da respectiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos 5%, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel;
Isenção na tributação de rendimentos provenientes de rendas, nos seguintes casos:
- Contractos enquadrados no PAA;
- Contractos anteriores a 1990;
- Contractos que provenham de conversão de alojamento local em arrendamento.
Os seguros de renda passam a ser dedutíveis ao rendimento bruto de categoria F (Rendimentos Prediais).
Para efeitos de IRS, a determinação dos rendimentos prediais decorrentes de contractos de arrendamento enquadráveis na categoria F, aos quais se aplicam as taxas previstas no n.º 1 do artigo 68.º ou no n.º 2 do artigo 72.º do CIRS, obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,90 após as deduções a que se refere o artigo 41.º do mesmo Código.
Aos coeficientes de apoio aplicáveis aos rendimentos aos quais se aplique uma das taxas especiais previstas nos n.ºs 3 a 5 do artigo 72.º do CIRS são acrescentados:
- 21%…………………………. 0,87
- 19%…………………………. 0,86
- 15%…………………………. 0,81
- 5%………………………….. 0,45
Além dos requisitos cumulativos constantes no art. 10º, nº 5 CIRS para a exclusão da tributação em IRS dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, acrescentam-se os requisitos:
- O imóvel transmitido ser destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão;
- Os sujeitos passivos não terem beneficiado no ano da obtenção dos ganhos, nem nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efectuada em procedimento de liquidação, que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excepcionais.
Não há lugar ao benefício supracitado no caso de os sujeitos passivos não terem fixado o seu domicílio fiscal ou do seu agregado familiar no imóvel.
As mais-valias realizadas com a venda de imóveis ao Estado, Regiões Autónomas e Municípios, estarão isentas de tributação, com as seguintes excepções:
- Mais-valias realizada por residente em paraíso fiscal;
- Mais-valias obtida em consequência de exercício de direito de preferência.
As mais valias obtidas com a venda de terrenos para construção ou imóveis habitacionais (que não sejam habitação própria e permanente), ocorridas a partir de 1 de Janeiro de 2022, se for aplicada na amortização de crédito à habitação própria e permanente do proprietário ou descendentes, será isenta de tributação.
Se a mais-valia for superior ao valor do empréstimo, o remanescente será sujeito a tributação nos termos gerais.
Deixam de ser tributadas à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, as mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português decorrentes da primeira alienação, subsequente à intervenção, de imóvel localizado em área de reabilitação urbana.
Deixam igualmente de ser tributados à taxa autónoma de 5% os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português, quando inteiramente decorrentes do arrendamento de:
- Imóveis situados em ‘área de reabilitação urbana’, recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação;
- Imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, que sejam objecto de acções de reabilitação.

Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Colectivas (IRC)

Os rendimentos obtidos por fundos de investimento constituídos entre 2008 e 2013 com activos em imóveis sujeitos a reabilitação urbana, deixam de ficar isentos de IRC.
São revogados os benefícios fiscais aplicáveis aos fundos imobiliários constituídos entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro 2013 cujo activo fosse constituído em pelo menos 75% por imóveis sujeitos a ações de reabilitação urbana iniciadas e concluídas dentro daquele período, nomeadamente:
- Isenção de IRC aplicável aos rendimentos de qualquer natureza obtidos pelos fundos;
- A taxa de 10% aplicável a rendimentos de unidades de participação pagos ou colocados à disposição dos respectivos titulares ou ao saldo positivo entre as mais-valias e as menos valias resultantes da alienação de unidades de participação
Ficam isentos de IRC os ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação, com excepção dos ganhos obtidos por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região constante da lista de “paraísos fiscais” ou provenientes do exercício do direito de preferência.
Ficam isentos de IRC, até 31 de Dezembro de 2029, os rendimentos prediais decorrentes de contractos de arrendamento para habitação permanente de imóveis que estejam afectos à exploração de estabelecimentos de alojamento local até 31 de Dezembro de 2022, desde que a celebração do contrato de arrendamento ocorra até 31 de Dezembro de 2024.